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另类融资兴起 房地产行业并购加速

大字 日期:2018-03-20 来源:广州日报

  19日,国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读2月份70城市房价数据时称,各地因地制宜、因城施策,继续实行分类调控,保持政策的稳定性和连续性,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。据统计局测算,2月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降,降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

  房企公司债将进入到期高峰

  “2018年下半年将步入房企公司债到期高峰,但从目前债市情况来看, 部分房企或难以实现以新债偿还旧债?!?平安证券房地产行业分析师杨侃表示。根据记者了解,不少房企在银行的融资难度增加,纷纷加大对资管计划、信托产品等另类融资渠道的需求。

  “现在银行的贷款是可以拿到的,但相比过去要难一些。特别是一些资质不好,或者对融资需求比较大的开发商,肯定需要开拓其他的融资途径。比如近期的房地产信托就比较多?!币晃豢⑸倘耸咳衔?。

  用益信托数据显示,今年春节后的三周里,集合信托共成立163款产品,成立规模为227亿元,其中房地产信托产品成立39个,占比为募23.94%。募集资金超过73亿元,占比在30%以上。这也意味着,近三分之一的集合信托资金投向房地产领域。

  广州日报全媒体记者通过“好信托”网站也发现,目前在发行的信托产品中,多数预期收益率都不低,其中,光大信托-弘瑞6号在售的信托产品预期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-阳光城预期年化收益率为8.70%~9%。在另一家信托产品专业网站上,中江信托-金虎347号预期年化收益率更是达到9%~9.5%。

  房企整体到位资金增速回落

  国家统计局数据显示,今年前两个月房企整体到位资金2.40万亿元,同比增长4.8%, 增速较 2017年回落3.4个百分点。国内贷款增速为0.3%,较去年全年回落17个百分点。平安证券房地产行业分析师杨侃指出,房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款。

  若2018年上半年销售受阻,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金压力,必须寻求信托等其他融资渠道。

  A股地产板块整体性机会不明显

  在A股市场上,房地产板块借助于低估值和政策变化预期,从去年年底到今年年初出现一波大的反弹。

  万科A股价在今年1月24日一度站上42.24元,但此后一路下滑,周一报收31.58元,下跌幅度超过25%。根据记者了解,有机构认为,虽然房地产板块估值并不高,但鉴于行业基本面局面仍无明显改善迹象,整体板块的投资机会尚未出现,部分阶段性机会主要集中在房屋租赁政策方面。

  3月19日上午,央行副行长潘功胜接受上证报记者采访时表示,今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件,有望今年上半年出台。对于公募房地产信托投资基金(REITs)推出的时间表,潘功胜表示,“正在与相关部门研究,希望能够尽早展开试点?!?/p>

  住房租赁政策红利有望给板块带来一定的刺激,“但行业整体机会并不明显?!惫阒菀晃凰侥既耸慷怨阒萑毡ㄈ教寮钦弑硎?。

  行业分析

  商业地产行业并购或增多

  “今年以来,不少商业地产项目反映银行融资持续收紧?!弊蛉?,广东省商业地产投资协会会长黄文杰告诉记者,受此影响,商业地产开发商一方面另辟其他融资渠道,另一方面也寻求与资金雄厚者合作。专家预计,未来行业并购案例将增加,集中度将提升。

  银行对商业地产放贷更谨慎

  据了解,中山市一家位于市区的购物中心,地理位置不错,开业两年多,如果进行场地改造、品牌调整等,发展空间很大。但是,受资金困难为主的各种原因困扰,开发商只好找到有实力的公司合作介入经营。

  交行金融研究中心高级研究员夏丹告诉记者,实际上,近几年银行对商业地产贷款都很谨慎。而今年在银行贷款规模整体收缩的情况下,商业地产能分到的额度更为有限。

  工商银行广州分行相关人士表示,在当前银行资金市场总体偏紧的情况下,该行对房企的资金重点投向符合国家产业政策及广州城市规划布局,开发商综合实力强、经验丰富,项目资本金比例要求符合监管要求、四证齐全的普通住宅和住房租赁项目。

  某股份制银行广州分行相关人士向记者透露,目前各家银行对商业地产均持谨慎态度,一般只接受核心城区的抵押物且要求是非常优质的客户,并需严格审核是否符合限购限贷的要求。

  另一家股份制银行广州分行也表示,对于经营性物业,目前主要支持以下几类项目:一是针对辖区内一、二线城市核心地段,择优选择稳定运营时间较长的酒店类项目;二是一、二线城市核心办公区域的办公写字楼;三是一、二线城市居住区内以互动型、体验型业态为主的新型商业综合体等物业。

  鼓励进行资产证券化

  据夏丹分析,收紧商业地产贷款是因为当前国内商业物业供过于求的局面导致?;莆慕芤踩衔?,现有已开发的物业的招商和租赁都不尽如人意。

  据赢商大数据中心统计,2017年全国计划开业购物中心970个,实际新开504个,总体量超4600万㎡,开业数量创历史新高;同时,466个项目延期开业,开业率下降至52%,连续5年微幅下跌。

  自2014年后,购物中心供应增速放缓趋势明显,商业体竞争更为激烈,预计未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度,盘活存量商业或将成为企业生存“最强助攻”。

  黄文杰认为,一方面银行融资收紧,另一方面则是商业地产鼓励进行资产证券化。

  “但是,不同传统的融资方式关注资产的评估价值,资产证券化的融资方式更关注运营成果及变现值?!被莆慕苤赋?。

  夏丹预计,未来,商业地产领域的并购案将更多,行业集中度提升。商业地产运营更考验运营能力及资金实力。此外,还将有过剩的写字楼或商业用途的用地等改成租赁住房相关性质。(张忠安 林晓丽)

[责任编辑:谢凡洋子]

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